Ce Salariu Îți Trebuie pentru un Credit Ipotecar în 2026? Calcule Reale pe Venituri și Sume de Credit

Ce salariu trebuie să ai pentru un credit ipotecar în 2026? Este prima întrebare pe care și-o pune oricine vrea să cumpere o locuință cu finanțare bancară — și, din fericire, răspunsul se poate calcula precis. Regula centrală este gradul de îndatorare de maximum 40% impus de BNR: rata lunară, împreună cu toate celelalte datorii, nu poate depăși 40% din venitul tău net. În acest articol calculăm exact ce venit îți trebuie pentru credite între 250.000 și 550.000 de lei, la dobânzile reale din iulie 2026, și cât credit poți obține cu salariul pe care îl ai acum.

Regula gradului de îndatorare: 40% din venitul net

Din ianuarie 2019, Regulamentul BNR nr. 6/2018 limitează gradul de îndatorare al persoanelor fizice. Concret, suma tuturor ratelor lunare (credit ipotecar, credite de consum, carduri de credit, leasing) nu poate depăși:

• 40% din venitul net pentru creditele în lei;
• 20% din venitul net pentru creditele în valută (motiv pentru care creditele în euro au devenit rare);
• 45% din venitul net — excepția importantă — pentru creditul care finanțează prima locuință, cea pe care urmează să o ocupi efectiv.

Un detaliu pe care puțini îl cunosc: la creditele cu dobândă variabilă, banca nu calculează încadrarea la dobânda de azi, ci aplică un test de stres care simulează o creștere a dobânzii cu circa 2 puncte procentuale. Practic, la dobândă variabilă ai nevoie de un venit mai mare decât ar sugera rata curentă — încă un argument pentru ofertele cu dobândă fixă, care în iulie 2026 pornesc de la aproximativ 4,55–4,7%, față de circa 7,4–8,1% la variantele variabile (IRCC de 5,56% plus marja băncii).

Ce salariu îți trebuie, în funcție de suma împrumutată

Am calculat rata lunară pentru un credit pe 30 de ani, în două scenarii: dobândă fixă de 4,7% și dobândă variabilă de 7,56% (IRCC 5,56% + marjă de 2%). Venitul minim necesar este calculat la pragul de 40%, respectiv 45% pentru prima locuință, presupunând că nu ai alte rate în derulare.

Cifrele arată de ce tipul de dobândă contează atât de mult la calificare: pentru un credit de 350.000 de lei — suficient pentru un apartament de două camere în multe zone din marile orașe — ai nevoie de un venit net de circa 4.000–4.500 de lei la dobândă fixă, dar de peste 6.000 de lei la dobândă variabilă. Iar dacă banca aplică și testul de stres la varianta variabilă (rata recalculată la 9,56% ar fi de aproape 2.960 de lei), pragul real urcă spre 7.400 de lei.

Cât credit poți lua cu salariul tău

Putem întoarce calculul și invers. Salariul mediu net în România era de aproximativ 5.900 de lei în primăvara lui 2026, potrivit INS. La un grad de îndatorare de 40%, rata maximă suportabilă este de circa 2.360 de lei, ceea ce înseamnă:

• circa 455.000 de lei credit maxim la dobândă fixă de 4,7% pe 30 de ani;
• circa 335.000 de lei la dobândă variabilă de 7,56% — cu aproape 120.000 de lei mai puțin, pentru același salariu.

Cu salariul minim pe economie (4.325 de lei brut de la 1 iulie 2026, adică un net în jur de 2.600 de lei), rata maximă admisă este de circa 1.040 de lei — suficient pentru un credit de aproximativ 200.000 de lei la dobândă fixă, de regulă doar cu avans consistent sau împreună cu un codebitor. Pentru un calcul personalizat pe venitul tău exact, poți folosi calculatorul de credit ipotecar sau poți citi ghidul nostru despre simulatoarele de credit.

Ce venituri ia banca în calcul

Vestea bună este că „venitul net" nu înseamnă doar salariul de bază. Băncile acceptă, în general, cu ponderi diferite:

• salariul net, inclusiv sporurile permanente — luat integral în calcul, pe baza adeverinței de venit sau a extrasului ANAF;
• bonusurile și comisioanele variabile — de regulă parțial (50–100%), dacă apar constant în ultimele 6–12 luni;
• veniturile din activități independente (PFA, drepturi de autor) — pe baza mediei din ultimul an fiscal încheiat, uneori cu pondere redusă;
• veniturile din chirii — dacă sunt declarate la ANAF, de obicei cu pondere de 50–90%;
• venitul codebitorului — soț/soție sau partener; cumularea veniturilor este cea mai folosită metodă de a crește suma maximă.

Important: diurnele, tichetele de masă și veniturile ocazionale sunt, în general, excluse sau luate în calcul doar marginal. Iar dacă ai deja rate — un card de credit utilizat, un credit de nevoi personale — acestea se scad direct din capacitatea ta de îndatorare, chiar dacă limita cardului nu e folosită complet.

Cum îți crești suma maximă de credit

• Închide creditele mici înainte să aplici. Un credit de consum cu rată de 500 de lei îți taie din suma maximă de credit ipotecar între 90.000 și 115.000 de lei, în funcție de dobândă.
• Alege dobânda fixă la calificare. Cum am văzut, la același venit obții cu 30–35% mai mult credit decât la dobândă variabilă, iar oferta fixă din 2026 este oricum mai ieftină — am comparat în detaliu cele două variante aici.
• Aplică cu un codebitor. Două venituri de 4.000 de lei valorează, la calificare, cât un salariu de 8.000 de lei.
• Folosește excepția de 45% pentru prima locuință — diferența față de pragul de 40% înseamnă circa 12% în plus la suma maximă.
• Prelungește perioada. Trecerea de la 20 la 30 de ani reduce rata lunară cu circa 20% la dobânzile actuale, deci scade venitul necesar — cu prețul unei dobânzi totale mai mari.

Nu uita: venitul nu este singura condiție

Încadrarea în gradul de îndatorare este necesară, dar nu suficientă. Ai nevoie în continuare de avansul minim — de regulă 15% pentru prima locuință în lei, 25% pentru a doua, sau doar 5% prin programul Noua Casă — plus taxele notariale, de evaluare și de intabulare, care adaugă în total câteva procente bune la bugetul inițial. Băncile mai verifică vechimea în muncă (de obicei minimum 3–6 luni la angajatorul curent și un an în total), istoricul din Biroul de Credit și stabilitatea veniturilor.

Concluzia practică: în iulie 2026, cu un salariu net în jurul mediei pe economie de 5.900 de lei, te încadrezi confortabil pentru un credit de 400.000–450.000 de lei la dobândă fixă — iar cu două venituri medii în familie, bugetul urcă spre 900.000 de lei. Calculează-ți întâi rata maximă suportabilă, abia apoi caută locuința: este ordinea care te ferește și de refuzuri în bancă, și de un credit care te sufocă.