Tranzacții Imobiliare 2025 vs 2026: Prețuri, Volume și Tendințe

Piața imobiliară din România a continuat să evolueze în 2025 și 2026, cu diferențe notabile în ceea ce privește prețurile, volumele de tranzacții și comportamentul cumpărătorilor. Dacă plănuiești achiziția unei locuințe cu credit ipotecar, înțelegerea acestor tendințe te ajută să iei o decizie informată.

Evoluția prețurilor pe metru pătrat

Prețul mediu pe metru pătrat pentru apartamentele din România a crescut cu aproximativ 3.9% în 2025față de 2024, ajungând la ~1.610 EUR/mp. În primele luni ale lui 2026, ritmul de creștere s-a temperat la un estimat de 2.5% anual, cu un preț mediu de ~1.650 EUR/mp.

Acest ritm mai lent de creștere, comparativ cu boom-ul din 2021-2022 (când creșterile depășeau 8-9% anual), reflectă mai mulți factori: dobânzile mai ridicate care limitează capacitatea de îndatorare, o ofertă în creștere de locuințe noi și o stabilizare generală a pieței.

Prețuri medii pe orașe principale

Diferențele regionale rămân semnificative în 2026:

• Cluj-Napoca: ~2.400 EUR/mp — cel mai scump oraș din România, depășind Bucureștiul
• București: ~2.000-2.100 EUR/mp — cu variații mari între zone (de la 1.500 în periferie la 3.000+ în centru)
• Timișoara: ~1.700 EUR/mp — creștere constantă datorită dezvoltării economice
• Iași: ~1.500 EUR/mp — în creștere accelerată datorită investițiilor în IT
• Brașov: ~1.600 EUR/mp — susținut de turism și proximitatea stațiunilor
• Orașe medii (Oradea, Sibiu, Constanța): 1.100-1.400 EUR/mp
• Orașe mici: sub 1.000 EUR/mp

Volumul tranzacțiilor imobiliare

Numărul de tranzacții imobiliare înregistrate la ANCPI (Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară) a arătat o dinamică interesantă:

• 2024: ~620.000 tranzacții totale (vânzări-cumpărări imobile)
• 2025: ~645.000 tranzacții (+4% față de 2024) — revenire după încetinirea din 2023
• 2026 (estimare): ~660.000 tranzacții — creștere moderată continuă

Creșterea volumului de tranzacții în 2025 a fost susținută de: stabilizarea dobânzilor (IRCC s-a menținut în jurul valorii de 5.80-5.90%), creșterea salariilor cu ~12% nominal, și un stoc în creștere de locuințe noi finalizate.

Ce s-a schimbat de la 2025 la 2026?

1. Ritmul de creștere a prețurilor s-a temperat

În 2025, prețurile au crescut cu 3.9% la nivel național. În 2026, estimarea este de doar 2.5% — aproape de rata inflației. Aceasta înseamnă că, în termeni reali, prețurile s-au stabilizat. Pentru cumpărători, este un moment mai favorabil decât anii 2021-2022, când prețurile creșteau cu 8-9% anual și orice întârziere însemna un avans mai mare necesar.

2. Dobânzile s-au stabilizat la un nivel predictibil

IRCC a oscilat într-o bandă îngustă (5.80%-5.90%) de-a lungul anului 2025, fără surprize majore. Această predictibilitate a încurajat mai mulți cumpărători să facă pasul, știind că rata lunară nu va avea fluctuații dramatice pe termen scurt.

3. Oferta de locuințe noi a crescut

Dezvoltatorii imobiliari au finalizat un număr record de locuințe în 2025 (~70.000 unități la nivel național), iar în 2026 trendul continuă. Oferta crescută pune o presiune descendentă pe prețuri, mai ales în segmentul apartamentelor cu 2 camere din zonele periurbane.

4. Salariile au crescut mai repede decât prețurile

Cu o creștere salarială medie de ~12% în 2025 (nominal) și prețuri imobiliare crescute cu doar 3.9%,accesibilitatea locuințelor s-a îmbunătățit. Raportul preț/venit s-a comprimat ușor, ceea ce înseamnă că mai mulți români își pot permite un credit ipotecar.

Impactul asupra creditelor ipotecare

Evoluția pieței imobiliare afectează direct creditul ipotecar prin mai multe canale:

• Avansul necesar crește cu prețul: La un apartament de 60 mp în București (~120.000 EUR), avansul de 15% este ~18.000 EUR (~90.000 lei). În Cluj (~144.000 EUR), avansul ajunge la ~21.600 EUR.
• Valoarea creditului solicitat crește: Valoarea medie a unui credit ipotecar nou a crescut de la ~45.000 EUR în 2020 la ~65.000 EUR în 2026.
• Gradul de îndatorare crește: Cu prețuri mai mari și rate mai mari (din cauza IRCC), DTI-ul mediu al debitorilor noi se apropie de limita de 40%.

Ce înseamnă asta pentru tine?

Dacă plănuiești o achiziție imobiliară în 2026, contextul este relativ favorabil comparativ cu 2022-2023: prețurile cresc mai lent, dobânzile sunt predictibile și salariile au crescut. Totuși, avansul necesar rămâne o barieră semnificativă — planifică-ți economiile din timp.

Folosește calculatorul de credit ipotecar pentru a simula rata lunară la prețul apartamentului dorit. Verifică și cursul BNR de azi dacă te gândești la un credit în EUR.

Previziuni pentru restul anului 2026

Analiștii estimează că prețurile imobiliare vor continua să crească moderat (2-3% anual) în 2026, cu următoarele tendințe:

• Orașele universitare și hub-urile IT (Cluj, Iași, Timișoara) vor menține ritmuri mai ridicate de creștere
• Segmentul locuințelor noi din periferia orașelor mari se va stabiliza sau chiar stagna
• Cererea pentru case individuale și apartamente cu 3+ camere va crește (efect post-pandemie persistent)
• Programele guvernamentale de tip „Noua Casă" vor continua să susțină cererea în segmentul până în 70.000 EUR

Indiferent de evoluția pieței, cel mai important pas rămâne simularea atentă a costurilor totaleînainte de a te angaja la un credit pe 25-30 de ani.